Affitti a riscatto

Nelle attuali condizioni di mercato l'offerta di case è alta e la domanda rimane sostenuta ma è limitata dalle difficoltà di accesso al mutuo. L'affitto con opzione di acquisto rappresenta una strategia di vendita interessante e in diffusione: con questa formula gli inquilini possono trasformare l'intera somma pagata per l'affitto in una quota mensile per l'acquisto della casa.

COME FUNZIONA

Si sottoscrivono, contestualmente, il contratto di locazione (ad un canone superiore rispetto al mercato) e un contratto di opzione con il quale l'inquilino, a scadenza e prezzo stabiliti, può acquistare la casa. Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari alla differenza tra il prezzo di listino e l'importo complessivo dei canoni di locazione che l'inquilino dovrà pagare.

A CHI SI RIVOLGE

Questo approccio alternativo all'acquisto della casa è destinato principalmente a coloro che, pur avendo un buon reddito mensile, non dispongono dell'acconto e che non possono o non vogliono momentaneamente accendere un mutuo tradizionale.
Anche chi potrebbe acquistare subito accendendo un mutuo, o chi dispone già dell'acconto, può avere interesse ad adottare la formula dell'affitto a riscatto. Rimandando l'accensione del mutuo al momento del futuro acquisto, richiederebbe alla banca un importo inferiore con spese di istruttoria e notarili decisamente ridimensionate. Ma soprattutto, se confrontato con un piano di ammortamento di un classico mutuo (alla francese), l'affitto a riscatto evidenzia un tangibile risparmio sugli interessi da pagare.

COME VIENE CALCOLATO IL CANONE MENSILE

Premesso che chi si avvicina all'affitto a riscatto è un cliente che ha intenzione di acquistare e che sarebbe disposto a pagare un mutuo sopportabile, il calcolo dell'importo del canone di locazione tiene conto dei seguenti parametri:

• Canone pari a 1,5 volte l'affitto di mercato pagato per immobili simili;
• Tasso mediamente praticato oggi per un mutuo variabile;
• Rapporto canone / reddito netto documentabile non superiore al 33%.

E SE L'INQUILINO NON ESERCITA L'OPZIONE?

Se l'inquilino, alla scadenza fissata, non intende esercitare l'opzione di acquisto può proseguire a pagare il canone fissato nel contratto di locazione, oppure può dare disdetta e liberare l'immobile (facoltà prevista per legge per tutta la durata della locazione con preavviso di sei mesi).
In caso di disdetta naturalmente nulla sarà a lui dovuto in restituzione dal locatore: è evidente quindi che chi si approccia all'affitto a riscatto e sottoscrive un canone di locazione più alto del canone medio di mercato ha come obiettivo il futuro acquisto. E' importante sottolineare che, anche in quest'ipotesi, in realtà è comunque più vantaggioso l'affitto a riscatto rispetto a una vendita della casa entro i primi anni del mutuo, poiché complessivamente le spese notarili, le imposte di legge e gli interessi dovuti alla banca supererebbero quanto versato per la locazione. (esempio)
Se acquistassi un bilocale del costo di Euro 100.000, finanziando l'intero importo con un mutuo al tasso del 2,5%, pagherei una rata mensile di Euro 600 per 17 anni e dovrei sostenere le spese notarili per l'acquisto, per l'atto di mutuo e le imposte di legge (nel caso di acquisto come prima casa in regime di IVA le spese citate complessivamente ammonterebbero a circa Euro 9.000. In questo esempio non sono conteggiate le commissioni di agenzia perché pagate sia in caso di affitto a riscatto sia nell'acquisto tradizionale). Se fra 36 mesi decidessi di vendere l'immobile sempre a Euro 100.000, avrei da restituire alla Banca per estinguere il mutuo circa Euro 85.000. Su circa 21.600 Euro pagati, 6.600 Euro sarebbero interessi passivi. Complessivamente quindi tra spese per l'acquisto e interessi passivi avrò speso circa 15.600 Euro e avrò quindi un saldo negativo di Euro 600 rispetto al caso di avere abitato in affitto e aver restituito l'immobile al locatore.

I VANTAGGI PER L'INQUILINO/ACQUIRENTE:

• Acquisto dell'immobile fra n. mesi a prezzo bloccato oggi;
• In caso di acquisto l'affitto pagato non andrà perduto;
• Al momento dell'acquisto diminuirà sensibilmente l'importo del mutuo che verrà eventualmente richiesto alla banca con conseguente risparmio sulle spese di istruttoria e sugli interessi dovuti;
• Tempi decisamente ridotti per entrare in casa rispetto alle attese dovute a una pratica di mutuo;
• Ci si sente da subito a casa propria.

I VANTAGGI PER IL LOCATORE/VENDITORE:

• L'immobile genera entrate (non rimane vuoto);
• Si captano futuri acquirenti;
• Alta probabilità di concludere la vendita: l'inquilino avrà tutto l'interesse ad acquistare dato il canone di locazione superiore al canone di mercato;
• Se alla scadenza concordata l'inquilino non esercitasse l'opzione e liberasse l'immobile, il locatore avrà comunque percepito fino a quel momento un ottimo affitto e potrà disporre nuovamente dell'appartamento.

Di seguito presentiamo gli immobili proposti con affitto a riscatto.